چرا خرید آپارتمان؟
امروزه در کلان شهرها به سبب ازدیاد جمعیت و افزایش نیاز به مسکن و عدم قدرت اقتصادی در میان اقشار جامعه رویکردی ایجاد شده که از طریق پیش خرید آپارتمان به یکی از مهمترین دغدغه ی هر خانواده یعنی نیاز به مسکن پاسخ داده شود.
چرا قانون پیش فروش ساختمان؟
گسترش قراردادهای مربوط به پیش فروش و مشارکت در ساخت و مشکلات ناشی از آن یک سو و ناکارآمدی مقررات قانون مدنی در حمایت از پیش خریداران و به دنبال آن ایجاد مشکلات بسیار برای افراد جامعه از سوی دیگر ,موجب گردیده “قانون پیش فروش آپارتمان” در سال 1398 به تصویب رسد؛
دور از انصاف نباشد تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ،به سبب ضمانت اجراهای خاص این قانون آرامش نسبی را برای بازار ساخت و ساز به همراه داشت اما همچنان خلاء هایی نیز وجود دارد که اینگونه بنظر میرسد یا کلا از دید قانونگذار مفغول مانده و یا به سکوت برگزار کرده است ؛اساساً تصویب قانون پیش فروش آپارتمان نیز نیازمند ملزوماتی ازجمله انعقاد قراردادهایی مشهور به قراردادهای ساخت و ساز است که در نوع خود,جدید محسوب می شود.
آنچه در خصوص قرارداد پیش فروش بایستی بیان کنیم :
اولاً اینگونه قراردادها,نوعی قرارداد موقتی هستند که با توافق طرفین آن “پیش خریدار و پیش فروشنده” همانند یک نقشه راه عمل کرده و حدود و وظایف را در یک بازه زمانی مشخص,تا رسیدن به مرحله ی انتقال قطعی مورد معامله (آپارتمان) ترسیم و تعیین می کند و تا آن زمان می تواند به حیات خود ادامه دهند؛ ثانیاً صرفاً با تعیین اوصاف مشخص می گردد مشخصات عمومی و سایر اجزای ساختمان تا پیش از تکمیل پروژه ی ساختمانی چه خواهد بود زیرا هنوز آپارتمانی موجود نیست وساخته نشده است وچیزی از ساختمان مشخص نمی باشد.
ثالثاً از آنجایی که قرارداد پیش فروش از جمله عقود نو ظهور است از مسائل مهم و قابل تامل در باب ماهیت و انطباق آن با مواد قانون مدنی است ؛ چرا که در صورت بروز اختلاف میان طرفین و ارجاع امر به دادگاه اولین چیزی که نظر قاضی را به خود جلب خواهد نمود , تعیین ماهیت قرارداد پیش فروش و آثار حاکم بر آن است و بسته به تعیین ماهیت , حکم صادر خواهد نمود..
به سبب نوپایی عقد پیش فروش ,این موضوع فاقد پیشینه فقهی است و تنها در کلیات قراردادها می توان از کتاب(لعمه) نام برد ؛ اما به جهت آنکه قرارداد پیش فروش از برخی جهات به مباحث حقوق شباهت دارد, حقوقدانان و قضات برای شناخت ماهیت حقوقی آن , به عقود مختلف اشاره نموده اند: عقد صلح,عقد شرکت,عقد استصناع,عقد بیع و قرارداد خصوصی موضوع ماده 10 قانون مدنی همگی ازجمله عقودی هستند که در راستای شناسایی ماهیت قرارداد پیش فروش مورد بررسی قرار گرفته و عنوان مقالاتی چند را به خود اختصاص داده اند.
علت ترجیح قالب قرارداد مشارکت بر قرارداد پیش فروش:
همانگونه که بیان شد تصویب قانون پیش فروش آپارتمان ، آرامش نسبی همانند لزوم تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان و پیشگیری از اقدامات مکرر به نحو معارض را برای بازار ساخت و ساز به همراه داشت اما همسو با آنچه بیان شد ، خلاء هایی نیز وجود دارد که بایستی راه حل هایی اندیشیده شود مثل عدم تعیین ضمانت اجرا در زمانی که طرفین برای تنظیم قرارداد پیش فروش به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمی کنند ویا عدم تعیین محدوده زمانی و فرایند طولانی و وقت گیر ثبتی برای تنظیم قرارداد و غیره. مجموع مواردی که بیان شد خریداران و سازندگان را به سمت و سوی قراردادهای ساخت و ساز همچون مشارکت در ساخت سوق داده که همین امر اسباب مراجعه ی روز افزون به حقوقدانان و وکلا را در پی داشته و آنان را با سوال شیوه های مطمئن تنظیم قراردادهای ساخت و ساز اعم از پیش فروش آپارتمان، مشارکت در ساخت و یا تنظیم بر اساس ماده 10 ق.م (عقود غیر معین) مواجه نموده است.
مزایا و معایب قرارداد مشارکت در ساخت:
مشارکت در ساخت”یکی از انواع قراردادهای سرمایه گذاری در امر ساختمان است که تعریف خاصی از آن در قوانین کشور نشده است و مفاد آن نیز صرفاً طبق عرف و تجربه نوشته می شود؛ به عبارت دیگر این نوع قرارداد، گونه ای “توافق نامه” دوطرفه است که از لحاظ شرایط اساسی تابع ماده 190 قانون مدنی و ازلحاظ شرایط خاص شکلی تابع ماده 4 قانون پیش فروش آپارتمان است؛
1- عدم وجود فرمت خاص
2- عدم تنظیم قرارداد توسط افراد خبره و متخصص 3-دعاوی متعدد حقوقی تنها گوشه ای از مشکلات قراردادهای مشارکت می باشد و به رغم مشکلاتی که بیان شد.
آیا فرار از قانون پیش فروش و تنظیم سایر قرارداها جرم محسوب نمی شود؟
در پاسخ به سوال باید چند نکته عرض داشت اولاً در حقوق کنونی با تصویب ماده10 ق.م ،تردیدی در اعتبار قراردادهای نامعین نظیر مشارکت در ساخت وجود ندارد(… در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است) ؛ثانیاً علت ترجیح سایر قراردادها بر قرارداد پیش فروش ساختمان این می توان دانست که ظاهرا اراده سیاسی و اجرایی برای اعمال قانون پیش فروش وجود ندارد و برخی اشکالات موجود در قانون مانع اجرای مقررات به علت عدم وجود زیر ساخت ها تا اطلاع ثانوی،امکان اجرایی شدن قانون پیش فروش در کشور میسر نیست؛ ثالثا ً علت دیگری که سبب استقبال عمومی از سایر قراردادها و ترجیح آنها بر تنظیم قرارداد پیش فروش شده ،تنظیم سایر قراردادهای خصوصی و طبق ماده 10قانون مدنی، با این مزیت همراه است که طرفین آن (پیش خریدار و پیش فروشنده)برای انتقال مورد عقد،نیازی به رعایت تشریفات از جمله حضور در دفتر اسناد رسمی را نداشته و به سادگی نقل و انتقال صورت می پذیرد و اما طرفین قرارداد ندانسته و نا آگاهانه مرتکب جرم می شوند.
رویه کلی اداره ثبت جهت جرم زدایی قانون پیش فروش ساختمان
به سبب عدم وجود زیر ساخت های اجرای قانون پیش فروش و جلوگیری از ارتکاب ناخواسته جرم توسط طرفین عقد،اداره ی ثبت اسناد رویه ای را در پیش گرفته که تنظیم قراردادهای ساخت و ساز را به سوی قانونی شدن سوق دهد، بدین صورت که طرفین قرارداد خود را در قالب تعهد به بیع(قولنامه) و یا تعهد به پیش فروش تنظیم نمایند. از نقطه نظر نگارنده ،اینگونه بنظر می رسد ، قرارداد تنظیمی پیش فروشنده و پیش خریدار، در قالب پیشنهادی اداره ثبت نوعی “تعهد پیش فروش” است و با دلایل زیر این نظریه قابل اثبات است و در جهت جرم زدایی پیشنهاد میشود.
بررسی قرارداد تعهد به پیش فروش
اولاً: در هنگام تنظیم قرارداد، هیچگونه ساختمانی وجود ندارد که نام بیع بر طبق تعریف قانون مدنی بر این قرارداد بگذاریم واین تنها یک تعهد است بدین صورت که پیش فروشنده ضمن امضاء قرارداد، تعهد می کند در آینده مالی (آپارتمانی) را به پیش خریدار واگذار نماید؛
ثانیاً: با تعریفی که قانون از عقد بیع در ماده 183 قانون مدنی بیان کرده نیز ماهیت قرارداد پیش فروش آپارتمان جز افاده ی تعهد به ساخت و تملیک استنباط نمی شود ؛ ثالثاً: در قانون ثبت با صراحت ماده 22 و مواد 48و 47 قانون ثبت و با مد نظر قراردادن اینکه ماده ی 22 قانون ثبت مبین یک قاعده ی امریست بنظر نمی رسد بتوان از مبایعه نامه عادی هم به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر واضح تر دولت دارنده ی چنین سند عادی ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی شناسد لذا در نهایت از مجموع آنچه گفته شد می توان نتیجه گرفت قرارداد پیش فروش صرفاً حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد، خریدار چنین قراردادی (پیش خریدار) با امضاء قرارداد مالک چیزی نمی شود این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام آور بوده و خریدار می تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد قرارداد،از دادگاه درخواست کند (دادخواست الزام به انجام تعهد) بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد نمود و حکم صادره پس از قطعیت طبق مقررات قانون اجرای احکام قابل اجرا است.
